Ексклюзив Як росіянам збувають квартири в Україні та хто понесе за це покарання
Росіяни "забирають" нерухомість українців
Колаж: Новини Pro/Дар'я Давиденко
Після початку повномасштабної війни в Україні можна помітити, що на тимчасово окупованих територіях (ТОТ) росіяни почали дедалі частіше ставати власниками нерухомості українців. В деяких квартирах вони осіли без будь-якого попередження власників, які виїхали в більш безпечні регіони або за кордон, а хтось з українців добровільно передає право власності росіянам.
Редакція сайту Новини Pro поспілкувалася з оглядачкою ринку нерухомості Вікторією Берещак, щоб дізнатися, як саме росіяни намагаються заволодіти житлом українців, та з фахівцем юридичної фірми GRACERS, адвокатом Сергієм Савинським.
Як росіяни купують квартири на ТОТ
Як пояснила Вікторія Берещак, росіяни можуть заволодіти нерухомістю українців на тимчасово окупованих територіях лише незаконним шляхом. Тому що на ТОТ не працюють наші реєстри та весь цифровий державний апарат. Вони, власне, як і будь-які державні послуги, працюють дистанційно для мешканців тимчасово окупованих регіонів.
А реєстри просто заблоковані на тих територіях. По-перше, щоб не було ніяких махінацій, по-друге, щоб не було доступу росіян до цих даних. І третє, щоб не було ніякого свавілля в різних проявах, тобто будь-яких зловживань, корупційних ризиків тощо.
За словами експертки, якщо пів міста виїхали, то що заважає тим людям, що залишилися, збувати там ці квартири за заниженою вартістю, змінювати право власності тощо, адже реєстри не працюють і будь-які схеми продажів не є чинними.
Якщо хтось комусь продає на тимчасово окупованих територіях нерухомість, це просто означає, що ця людина вступає в юридичні відносини з ворогом. І це чином, як мінімум, має розцінюватися як колабораціонізм.
"Якщо ви власник нерухомості, і продаєте її, то ви просто продаєте її незаконно. Це ваша справа. Але для мене, як громадянки України, це колабораціонізм, безперечно. Тобто всі будь-які схеми, які там існують, вони незаконні", – зазначила Вікторія Берещак.
Про які схеми взагалі йдеться? Наприклад, про розрахунок криптовалютою або про розрахунок готівковими доларами. Але сказати, що це масова історія, буде неправильно, це дуже залежить від міста. Дійсно, в Маріуполі росіяни скуповують активно нерухомість, і навіть буває так, що скуповують не у власників, а у самих себе. "Хто перший встиг захопити покинуті квартири, той і продає".
Найбільш поширені схеми заволодіння нерухомістю
За словами експертки, найчастіше росіяни просто захоплюють нерухомість. Власне, коли немає відповідних реєстрів – немає і схем.
Тобто все зводиться до того, що "хапай і володарюй". Тобто це незаконне привласнення чужого майна і спроба якимось чином ним розпоряджатися та сподіватися, що ЗСУ не звільнять цю територію.
Тобто немає так званих схем заволодіння. Все це відбувається на "чесному слові".
Добровільний продаж нерухомості
Експертка зазначила, що так, вже зустрічалися випадки, коли власники нерухомості на ТОТ добровільно продавали своє житло росіянам. Деякі люди просто втрачають віру і хочуть отримати будь-які гроші та виїхати або в інший регіон або за кордон. Але розрахунок відбувався або в криптовалюті або в доларах.
Юридично нічого не підв'язувалося, власники з росіянами підписували нотаріальний договір, передавали усі документи на нерухомість тощо. І далі вже зрозуміло, ця нерухомість реєструється в їхньому так званому реєстрі.
Покарання за продаж нерухомості росіянам
Як пояснив Сергій Савинський, дії таких українців можуть бути трактовані, як злочини проти основ національної безпеки. Зокрема, це може бути:
- колабораційна діяльність;
- пособництво державі-агресору.
Скоріше за все, це може розцінюватися більше, як колабораційна діяльність. За вчинення таких дій передбачається позбавлення волі від 3 до 5 років.
Але потрібно розуміти в яких умовах це все відбувається, добровільно чи примусово, чи був в цих діях певний умисел, чи усвідомлювали власники нерухомості, що вони роблять та чи прагнули таких наслідків.
Другий варіант, який може бути – продаж не свого майна. Потенційно це може бути трактовано, як шахрайство, оскільки такі дії не є законними. Тобто, залишився будинок, власники виїхали на підконтрольну територію України, а їхні, наприклад, сусіди (які є громадянами України) продали це майно росіянам. Тому тут потрібно дивитися на правову природу взагалі, як саме відбувалось відчуження.
Наприклад, взяти нерухомість в Криму. За російським законодавством це майно визнається як те, що належить особі, яка зареєстрована за російським законом в російських реєстрах. Для всієї міжнародної спільноти це майно, яке належить українцю, за яким воно було зареєстроване до окупації, – зазначив адвокат.
Але зараз на ТОТ може бути ситуація, що люди просто заїхали в будинок, де ніхто не жив, осіли собі там і таким чином з'явилися так звані "переселенці" з Росії. І по факту просто відбувається фізичне передання права на перебування там, а не юридичний продаж. Щоб продати, необхідно спочатку це майно зареєструвати за російським законодавством, внести в реєстр російський, потім укладати відповідні договори тощо.
Є випадки, коли просто кажуть ось наш будинок, давайте нам гроші та живіть собі. Тобто навіть в юридичному плані договору купівлі-продажу не складається. Просто відбувається фактичне передання права користування.
Чи можна притягнути за таку колабораційну діяльність до кримінальної відповідальності? Так, потенційно можна. Якщо говорити про цивільне законодавство, то в подальшому такі договори є юридично нікчемними, вони не мають юридичної сили, бо особа не мала права відчужити майно, що її не належить.
Якщо, наприклад, це було відчуження дійсним власником, то знову ж таки, угоди з продажу нерухомості підлягають нотаріальному посвідченню та подальшій державній реєстрації. Їх повинні проводити відповідно уповноважені суб'єкти.
Тим громадянам, що залишилися та ТОТ, вже повідключали доступи до державних реєстрів, але на тих бланках, що в них ще залишилися вони можуть "малювати" та намагатися здійснювати такі дії. То за це також передбачена кримінальна відповідальність за колабораціонізм, за співпрацю з державою-агресором, за пособництво державі-агресору.
Щодо до звичайних фізичних осіб, то тут також може бути застосована кримінальна відповідальність, але потрібно розуміти, що договір не посвідчувався, не реєструвався навіть в російських реєстрах, адже потім довести відчуження майна буде просто неможливо.
Тож, встановити всі ці факти можна буде виключно або після відновлення контролю над окупованими територіями, або ж після моніторингу російських реєстрів.
Є ще один момент – неможливо пересвідчитися добровільно чи не добровільно діяла людина. Якщо вона діяла під примусом, це виключає наявність складу злочину в її діях, тому таких людей наврядчи буде притягнуто до відповідальності після відновлення контролю над ТОТ.
Що робити українцям, в яких росіяни "забрали" нерухомість
За словами адвоката, першочергово потрібно звертатися на підконтрольній території в поліцію, повідомляючи, що ви проживаєте на ТОТ і у вас насильницьким чином відібрали нерухомість. Писати заяву про вчинення злочину, потім буде відкрите кримінальне провадження і в подальшому звернення до Росії.
"Вже є такі позови, і місцеві суди задовольняють та дозволяють стягувати грошові кошти у вигляді компенсації. Але виникає проблема як провести нормативну грошову оцінку нерухомості. Це можна зробити через електронний застосунок Фонду держмайна і намагатися стягнути компенсацію з Росії", – пояснив експерт.
Але в подальшому виконати це рішення буде дуже складно та майже неможливо в наших реаліях, тому що воно виконується за рахунок активів російських, які зараз в нас фактично заморожені. За словами адвоката, навіть Україна не передає активи на реалізацію видачі такої компенсації українцям.
Звичайно, є правильний спосіб захисту в таких випадках це витребування майна з чужого незаконного володіння, усунення перешкод у користуванні. Але до відновлення державного суверенітету на цих територіях це виконати буде дуже складно.
Чи можуть українці повернути свою нерухомість
Зараз зробити це неможливо, допоки не буде відновлено контроль. Потрібно, щоб був відновлений державний суверенітет, який, зокрема, передбачає поширення на відповідній території повноважень державних органів. В Україні однією з гілок влади, є судова гілка влади, й для того, щоб на території виконувалось рішення суду, потрібно, щоб було забезпечення дотримання українського суверенітету.
Тоді вже українці зможуть звертатися з позовами та виконувати вже певні дії на тих територіях, де здійснювалося відчуження нерухомості.
Раніше ми розповідали, чому варто купувати нерухомість під час війни. Також ми писали, чи можна заощадити гроші купуючи нерухомість без ремонту.