Эксклюзив Как россиянам сбывают квартиры в Украине и кто понесет за это наказание
Россияне "забирают" недвижимость украинцев
Коллаж: Новини Pro/Дарья Давиденко
После начала полномасштабной войны в Украине можно заметить, что на временно оккупированных территориях (ВОТ) россияне стали все чаще становиться владельцами недвижимости украинцев. В некоторых квартирах они осели без всякого предупреждения владельцев, которые уехали в более безопасные регионы или за границу, а кто-то из украинцев добровольно передает право собственности россиянам.
Редакция сайта Новини Pro пообщалась с обозревателем рынка недвижимости Викторией Берещак, чтобы узнать, как именно россияне пытаются завладеть жильем украинцев, и со специалистом юридической фирмы GRACERS, адвокатом Сергеем Савинским.
Как россияне покупают квартиры на ВОТ
Как объяснила Виктория Берещак, россияне могут завладеть недвижимостью украинцев на временно оккупированных территориях только незаконным путём. Потому что на ВОТ не работают наши реестры и весь цифровой государственный аппарат. Они, как и любые государственные услуги, работают дистанционно для жителей временно оккупированных регионов.
А реестры просто заблокированы на тех территориях. Во-первых, чтобы не было никаких махинаций, во-вторых, чтобы не было доступа россиян к этим данным. И третье, чтобы не было никакого произвола в различных проявлениях, то есть каких-либо злоупотреблений, коррупционных рисков и т.д.
По словам эксперта, если пол города уехали, то что мешает оставшимся людям сбывать там эти квартиры по заниженной стоимости, менять право собственности и т.д., ведь реестры не работают и какие-либо схемы продаж не действуют.
Если кто-то продает на временно оккупированных территориях недвижимость, это просто означает, что этот человек вступает в юридические отношения с врагом. И это, как минимум, должно расцениваться как коллаборационизм.
"Если вы владелец недвижимости, и продаете ее, то вы просто продаете ее незаконно. Это ваше дело. Но для меня, как гражданки Украины, это коллаборационизм, бесспорно. То есть все любые существующие схемы они незаконны", – отметила Виктория Берещак.
О каких схемах вообще идет речь? Например, о расчете криптовалютой или о расчете наличными долларами. Но сказать, что это массовая история будет неправильно, это очень зависит от города. Действительно, в Мариуполе россияне активно скупают недвижимость, и даже бывает так, что скупают не у владельцев, а у самих себя. "Кто первый успел захватить заброшенные квартиры, тот и продает" .
Наиболее распространенные схемы завладения недвижимостью
По словам эксперта, чаще всего россияне просто увлекают недвижимость. Собственно, когда нет соответствующих реестров – нет и схем.
То есть все сводится к тому, что "хватай и властвуй". То есть это незаконное присвоение чужого имущества и попытка каким-то образом им распоряжаться и надеяться, что ВСУ не освободят эту территорию.
То есть нет так называемых схем завладения. Все это происходит на "честном слове".
Добровольная продажа недвижимости
Эксперт отметила, что да, уже встречались случаи, когда владельцы недвижимости на ВОТ добровольно продавали свое жилье россиянам. Некоторые люди просто теряют веру и хотят получить какие-либо деньги и уехать или в другой регион или за границу. Но расчет производился либо в криптовалюте, либо в долларах.
Юридически ничего не подвязывалось, владельцы с россиянами подписывали нотариальный договор, передавали все документы на недвижимость. И дальше уже понятно, что эта недвижимость регистрируется в их так называемом реестре.
Наказание за продажу недвижимости россиянам
Как объяснил Сергей Савинский, действия таких украинцев могут быть трактованы как преступления против основ национальной безопасности. В частности, это может быть:
- коллаборационная деятельность;
- пособничество государству-агрессору.
Скорее всего, это может расцениваться больше, чем коллаборационная деятельность. За совершение таких действий предусматривается лишение свободы от 3 до 5 лет.
Но нужно понимать в каких условиях это все происходит, добровольно или принудительно, был ли в этих действиях определенный умысел, осознавали ли владельцы недвижимости, что они делают и стремились ли к таким последствиям.
Второй вариант, который может быть – продажа не своего имущества. Потенциально это может быть трактовано как мошенничество, поскольку такие действия не законны. То есть остался дом, владельцы выехали на подконтрольную территорию Украины, а их, например, соседи (являющиеся гражданами Украины) продали это имущество россиянам. Поэтому здесь нужно смотреть на правовую природу вообще, как именно происходило отчуждение.
К примеру, взять недвижимость в Крыму. По российскому законодательству это имущество признается как принадлежащее лицу, зарегистрированному по российскому закону в российских реестрах. Для всего международного сообщества это имущество, принадлежащее украинцу, по которому оно было зарегистрировано до оккупации, – отметил адвокат.
Но сейчас на ВОТ может быть ситуация, что люди просто заехали в дом, где никто не жил, осели себе там и таким образом появились так называемые "переселенцы" из России. И по факту просто происходит физическая передача права на пребывание там, а не юридическая продажа. Чтобы продать необходимо сначала это имущество зарегистрировать по российскому законодательству, внести в реестр российский, затем заключать соответствующие договоры и т.д.
Есть случаи, когда просто говорят наш дом, давайте нам деньги и живите себе. То есть даже в юридическом плане договор купли-продажи не составляется. Просто происходит фактическая передача права пользования.
Можно ли привлечь за такую коллаборационную деятельность к уголовной ответственности? Да, потенциально можно. Если говорить о гражданском законодательстве, то в дальнейшем такие договоры юридически ничтожны, они не имеют юридической силы, потому что лицо не имело права отчуждать не принадлежащее имущество.
Если, например, это было отчуждение действительным собственником, то опять же сделки по продаже недвижимости подлежат нотариальному удостоверению и государственной регистрации. Их обязаны проводить соответственно уполномоченные субъекты.
Гражданам, которые остались на ВОТ уже отключили доступы к государственным реестрам, но на тех бланках, что в них еще остались они могут "рисовать" и пытаться совершать такие действия. За это также предусмотрена уголовная ответственность за коллаборационизм, за сотрудничество с государством-агрессором, за пособничество государству-агрессору.
Что касается обычных физических лиц, то здесь также применима уголовная ответственность, но нужно понимать, что договор не удостоверялся, не регистрировался даже в российских реестрах, ведь потом доказать отчуждение имущества будет просто невозможно.
Итак, установить все эти факты можно будет исключительно либо после возобновления контроля над оккупированными территориями, либо после мониторинга российских реестров.
Есть еще один момент – невозможно убедиться добровольно или не добровольно действовал человек. Если она действовала по принуждению, это исключает наличие состава преступления в ее действиях, поэтому такие люди вряд ли будут привлечены к ответственности после возобновления контроля над ВОТ.
Что делать украинцам, у которых россияне "забрали" недвижимость
По словам адвоката, в первую очередь нужно обращаться на подконтрольной территории в полицию, сообщая, что вы проживаете на ВОТ и у вас насильственно отобрали недвижимость. Писать заявление о совершении преступления, затем будет открыто уголовное производство и в дальнейшем обращение в Россию.
"Уже есть такие иски, и местные суды удовлетворяют и позволяют взимать денежные средства в виде компенсации. Но возникает проблема как провести нормативную денежную оценку недвижимости. Это можно сделать через электронное приложение Фонда госимущества и пытаться взыскать компенсацию с России", – объяснил эксперт.
Но в дальнейшем выполнить это решение будет очень сложно и почти невозможно в наших реалиях, потому что оно выполняется за счет российских активов, которые сейчас у нас фактически заморожены. По словам адвоката, даже Украина не передает активы на реализацию выдачи такой компенсации украинцам.
Конечно, есть правильный способ защиты в таких случаях это истребование имущества из чужого незаконного владения, устранение помех в пользовании. Но до восстановления государственного суверенитета на этих территориях это выполнить будет очень сложно.
Могут ли украинцы вернуть свою недвижимость
Сейчас сделать это невозможно, пока не будет восстановлен контроль. Следует, чтобы был восстановлен государственный суверенитет, который, в частности, предусматривает распространение на соответствующей территории полномочий государственных органов. В Украине одной из ветвей власти является судебная ветвь власти, и для того, чтобы на территории выполнялось решение суда, нужно, чтобы было обеспечение соблюдения украинского суверенитета.
Тогда украинцы смогут обращаться с исками и выполнять уже определенные действия на тех территориях, где осуществлялось отчуждение недвижимости.
Раньше мы рассказывали, почему стоит покупать недвижимость во время войны. Также мы писали, можно ли сэкономить деньги покупая недвижимость без ремонта.