Ексклюзив Обходьте десятою дорогою – яких новобудов слід остерігатися у 2024 році

В умовах сучасних реалій ринок нерухомості в Україні продовжує розвиватися, попри всі виклики. В більш безпечних регіонах забудовники не лише не зупиняють свої проєкти, але й активно їх реалізовують, пропонуючи потенційним покупцям широкий вибір житла в новобудовах. Проте, деякі нові будинки варто остерігатися у 2024 році.

Про це у коментарі редакції сайту Новини Pro розповів продуктовий менеджер первинної нерухомості DIM.RIA Максим Селіщев.

Чого варто уникати в новобудовах

Вибір новобудови може бути як інвестицією, так і придбанням власного житла. Як розповів експерт, в обох випадках покупці мають кілька базових критеріїв відбору:

• проєкт;
• стадія будівництва;
• вартість;
• розташування.

Рекомендації з мінімізації ризиків для цих двох підходів будуть аналогічними.

Як пояснив Максим Селіщев, головна різниця полягає в тому, що інвестор може знизити свої ризики, вийшовши з угоди або перепродавши об’єкт, тоді як покупець, що обирає житло для себе, повинен приймати ризики аж до моменту введення будівлі в експлуатацію.

• Юридичні аспекти.

Перш за все, покупцям необхідно перевірити юридичні аспекти:

• статус земельної ділянки (чи вона у власності, чи в оренді) та її цільове призначення;
• умови купівлі та формат договору.

Експерт пояснив, що найбезпечнішими є договори купівлі-продажу, купівлі-продажу деривативу або реєстрація спеціального майнового права на майбутні об'єкти нерухомості.

Менш надійним є договір часткової (пайової) участі в будівництві, тому варто уникати таких угод, якщо мета – мінімізувати ризики.

• Джерела фінансування та їхній вплив.

Надалі необхідно з’ясувати, чиїм коштом відбувається фінансування будівництва. Це можуть бути операційні кошти забудовника, зовнішнє інвестування від партнерів чи інвестування з продажів.

Найнадійніші пропозиції надходять від компаній, що фінансують будівництво власним коштом, оскільки вони зможуть продовжувати роботу навіть за несприятливих зовнішніх обставин, – розповів Максим Селіщев.

Додається, що тип фінансування можна уточнити у центрах продажів разом із запитом на інші документи.

• Призупинені будівництва.

Українцям варто уникати або ж з обережністю розглядати призупинені будівництва. Це пов'язано з тим, що їхнє відновлення вимагає більших ресурсів та супроводжується технічними складнощами, які можуть подовшити процес зведення.

Проте, якщо у забудовника є кошти та постачальники, щоб швидко відновити роботи, це не має суттєво вплинути на кінцевий результат, – додав експерт.

• Точковий девелопмент.

В Україні розвивається точковий девелопмент, що передбачає немасштабне будівництво під конкретного покупця.

Такі послуги може надавати не юридична, а фізична особа, і в цьому разі ризик неуспішного результату суттєво зростає, оскільки покупець є менш захищеним в правовому полі порівняно з інвестуванням у проєкти ЖК від юросіб.

Малоповерхові проєкти (до 5 поверхів) загалом є потенційно більш безпечними за багатоповерхівки, оскільки мають менший перелік дозвільних документів і нижчу категорію складності.

Якщо підсумувати, варто уникати пропозицій від фізичних осіб, а для повної мінімізації ризиків можна розглядати купівлю житла у малоповерхових комплексах на противагу багатоповерховим.

Максим Селіщев додав, що Інвестування в первинну нерухомість завжди супроводжується певним ризиком:

• чим ближче до введення будівлі в експлуатацію, тим він менший та вища ціна;
• чим більш ранній етап інвестування – тим приємніша вартість та вищий ризик.

Проте, на його думку, інвестицій боятись не варто. Ринок нерухомості зміниться і, скоріш за все, вже не буде таким, як раніше, проте він точно нікуди не зникне.

Об’єкти будуть добудовуватись та відбудовуватись – цьому вже зараз суттєво сприяє держава за допомогою програм "єОселя", "єВідновлення", пошуку потенційних інвесторів для відбудови тощо.

Це говорить про те, що Україна буде відбудовуватись, а ринок нерухомості – розвиватись.

Редакція сайту Новини Pro пропонує дізнатися, від яких радянських стандартів відмовилися забудовники. Також ми писали, чи зможуть інвестори дочекатися обіцяного житла від "Київміськбуду".