Огляд Міфи не виправдалися: як працює ринок землі у 2024 році та чого чекати українцям

Вже чотири роки в Україні функціонує ринок землі, який передбачає можливість для фізичних та юридичних осіб купувати/продавати землі сільськогосподарського призначення. До скасування мораторію заборона існувала 20 років, але після запровадження нововведення з’явилося чимало прогнозів з негативною конотацією.

Сайт Новини Pro розібрався, як працює ринок землі у 2024 році, чи виправдалися очікування скептиків і до чого українцям готуватися.

Міфи стали історією

Відколи функціонує ринок землі, в Україні чути лякливі застереження: всі паї скуплять іноземці, шалений ажіотаж призведе до різкого дорожчання гектара (чи навпаки – землю продаватимуть за безцінь), агрохолдинги залишать фермерів без ділянок тощо.

Але минуло чотири роки і досі жоден із прогнозів не виправдався. Дійсно, ціна на землю виросла, але причиною стали виклики сьогодення, а не скасування мораторію. За даними Державної служби з питань геодезії, картографії та кадастру, з липня 2020 року вдалося реалізувати всього 1% від загальної кількості земель, призначених для ведення сільського господарства.

Відомо, що з моменту відкриття ринку і до кінця першого кварталу 2024 року відчужено всього 114 872 земельних ділянок загальною площею 347 185 га. Навіть після 1 січня, коли юридичні особи отримали можливість долучитися до операцій купівлі/продажу, не відбулося очікуваного ажіотажу.

Як свідчить статистика Опендатаботу, цьогоріч у січні продали 11 391 га, тоді як із серпня до грудня 2023-го показники були більшими. Рекорд за останні пів року встановили у квітні – 22 591 га відчуженої землі.

Другий етап земельної реформи

Спочатку тільки фізичні особи мали доступ до ринку землі, але з 1 січня 2024 року право купувати ділянки отримали підприємці. Окрім цього, другий етап земельної реформи в Україні передбачає:

• можливість відчужувати тільки приватні землі площею не більше 10 000 га;
• заборону на купівлю територій комунальної та державної власності;
• іноземцям не можна ні продавати, ані купувати ділянки;
• максимальна площа у власності фізичних та юридичних осіб – 10 000 га;
• мінімальна ціна купівлі повинна починатися від рівня НГО (нормативної грошової оцінки);
• переважне право на відчуження залишається за орендарями.

Знову таки, з’явилося багато невдоволених, які прогнозували негативні наслідки ринку землі через зняття заборони для компаній та підприємців. Але минуло 6 місяців і результат жодним чином не виправдав побоювання скептиків. Дійсно, земля подорожчала, але причинами стали зовнішні фактори.

Що впливає на ринок землі

Попит і пропозиція максимально залежать від безпекової ситуації. Воєнний стан та активні бойові дії зменшують потреби як бізнесу, так і фермерів. Плюс вони зважають на місце розташування ділянки і ризики, які потенційно загрожують цільовому використанню території.

Інший фактор – замінування. Він сильно коригує ціни на гектари в центральних, східних і південних регіонах, адже там великі площі забруднення вибухонебезпечними предметами. Спочатку власникам та орендарям необхідно розмінувати землю, що також передбачає фінансові витрати. Щоправда, держава компенсує українцям 80% вартості цих робіт.

Аграрії не можуть не зважати на ускладнення логістики та проблему зі збутом продукції. Вони аналізують доцільність купівлі ділянки з огляду на невизначеність, куди подіти врожай.

Остання складова, не менше важлива, – це вартість. В аналітичному огляді від KSE "Агроцентр" йдеться, що середньозважена ціна гектара протягом 2023 року виросла на 8,3%, чим випередила річні темпи інфляції. Тож фермери і підприємства часто вирішують орендувати с/г землі замість відчуження, розуміючи всі мінуси купівлі.

Ціна на землю у 2024 році

Згідно з інформацією Опендатаботу, станом на червень середня вартість одного гектару сільськогосподарської землі по Україні дорівнювала 49 143 грн. Традиційно найдорожчі ділянки в центральній частині держави, а також охоплюють Галичину і Прикарпаття. По-перше, там висока родючість. По-друге, віддаленість від фронту і воєнних дій.

Максимальна ціна 1 га землі в червні 2024 року становила 136 730 грн (Івано-Франківська область). В топі рейтингу також були:

• Київська область – 116 706 грн;
• Львівська область – 84 798 грн;
• Тернопільська область – 60 346 грн.

Найдешевше земля коштувала в Сумській області (29 953 грн) і Миколаївській (30 836 грн). Варто уточнити, що нормативно-грошова оцінка визначається як капіталізований рентний дохід з ділянки, тобто залежить від площі та типу ґрунту.

Чого чекати на ринку землі

Зрозуміло, що війна сформувала загальні тенденції, тож поки вона не завершиться, вагомих змін у кращу сторону очікувати не варто. Ціни будуть підвищуватися, і причин є кілька: ситуація на валютному ринку плюс зменшення вільних площ для відчуження.

Це, своєю чергою, збільшуватиме конкуренцію. Оскільки за ділянки боротимуться фізичні та юридичні особи, укладання договорів активізується, а пропозицій ставатиме дедалі менше. Тож конкуренція зробить свою справу: претенденти намагатимуться перетягнути продавця на свою сторону, пропонуючи вигідніші фінансові варіанти.

Раніше сайт Новини Pro писав, що робити спадкоємцям на землю, коли немає заповіту. Також ми повідомляли, хто не втече від земельного податку у 2024 році та кому держава встановила пільги.