Обзор Мифы не оправдались: как работает рынок земли в 2024 году и чего ждать украинцам

Уже четыре года в Украине функционирует рынок земли, предусматривающий возможность для физических и юридических лиц покупать/продавать земли сельскохозяйственного назначения. До отмены моратория запрет существовал 20 лет, но после нововведения появилось немало прогнозов с негативной коннотацией.

Сайт Новини Pro разобрался, как работает рынок земли в 2024 году, оправдались ли ожидания скептиков и к чему украинцам готовиться.

Мифы стали историей

С тех пор как функционирует рынок земли, в Украине слышны пугливые оговорки: все паи скупят иностранцы, сумасшедший ажиотаж приведет к резкому удорожанию гектара (или наоборот – землю будут продавать за бесценок), агрохолдинги оставят фермеров без участков и т.д.

Но прошло четыре года и ни один из прогнозов все еще не оправдался. Действительно, цена на землю выросла, но причиной стали вызовы реального времени, а не отмена моратория. По данным Государственной службы по вопросам геодезии, картографии и кадастра, с июля 2020 года удалось реализовать всего 1% от общего количества земель, предназначенных для ведения сельского хозяйства.

Известно, что с момента открытия рынка и до конца первого квартала 2024 года отчуждено всего 114 872 земельных участков общей площадью 347,185 га. Даже после 1 января, когда юридические лица получили возможность приобщиться к сделкам купли/продажи, не произошел ожидаемый ажиотаж.

Как свидетельствует статистика Опендатабота, в январе этого года продали 11 391 га, тогда как с августа по декабрь 2023-го показатели были больше. Рекорд за последние полгода установили в апреле – 22 591 га отчужденной земли.

Второй этап земельной реформы

Сначала только физические лица имели доступ к рынку земли, но с 1 января 2024 года право покупать участки получили предприниматели. Кроме того, второй этап земельной реформы в Украине предполагает:

• возможность отчуждать только частные земли площадью не более 10 000 га;
• запрет на покупку территорий коммунальной и государственной собственности;
• иностранцам нельзя ни продавать, ни покупать участки;
• максимальная площадь в собственности физических и юридических лиц – 10 000 га;
• минимальная цена покупки должна начинаться с уровня НДО (нормативной денежной оценки);
• преимущественное право на отчуждение остается за арендаторами.

Опять же, появилось много недовольных, которые прогнозировали негативные последствия рынку земли из-за снятия запрета для компаний и предпринимателей. Но прошло 6 месяцев и результат никоим образом не оправдал опасения скептиков. Действительно, земля подорожала, но причинами стали внешние факторы.

Что влияет на рынок земли

Спрос и предложение максимально зависят от ситуации безопасности. Военное положение и активные боевые действия уменьшают потребности как бизнеса, так и фермеров. Плюс они учитывают месторасположение участка и риски, которые потенциально угрожают целевому использованию территории.

Другой фактор – заминирование. Он сильно корректирует цены на гектары в центральных, восточных и южных регионах, ведь там большие площади загрязнения взрывоопасными предметами. Сначала владельцам и арендаторам необходимо разминировать землю, что также предусматривает финансовые расходы. Правда, государство компенсирует украинцам 80% стоимости этих работ.

Аграрии не могут не считаться с усложнением логистики и проблемой со сбытом продукции. Они анализируют целесообразность покупки участка с учетом неопределенности, куда девать урожай.

Последняя составляющая, не менее важная, – это стоимость. В аналитическом обзоре от KSE "Агроцентр" говорится, что средневзвешенная цена гектара в течение 2023 года выросла на 8,3%, чем опередила годовые темпы инфляции. Так что фермеры и предприятия часто решают арендовать с/х земли вместо отчуждения, понимая все минусы покупки.

Цена на землю в 2024 году

Согласно информации Опендатабота, по состоянию на июнь средняя стоимость одного гектара сельскохозяйственной земли по Украине была равна 49 143 грн. Традиционно самые дорогие участки в центральной части государства, а также охватывают Галичину и Прикарпатье. Во-первых, там высокое плодородие. Во-вторых, удаленность от фронта и военных действий.

Максимальная цена 1 га земли в июне 2024 года составила 136 730 грн (Ивано-Франковская область). В топе рейтинга также были:

• Киевская область – 116 706 грн;
• Львовская область – 84 798 грн;
• Тернопольская область – 60 346 грн.

Дешевле всего земля стоила в Сумской области (29 953 грн) и Николаевской (30 836 грн). Следует уточнить, что нормативно-денежная оценка определяется как капитализированный рентный доход с участка, то есть зависит от площади и типа почвы.

Чего ждать на рынке земли

Понятно, что война сформировала общие тенденции, и пока она не завершится, весомых изменений в лучшую сторону ожидать не стоит. Цены будут повышаться, и причин несколько: ситуация на валютном рынке плюс уменьшение свободных площадей для отчуждения.

Это, в свою очередь, увеличит конкуренцию. Поскольку за участки будут бороться физические и юридические лица, заключение договоров активизируется, а предложений будет становиться все меньше. Так что конкуренция сделает свое дело: претенденты постараются перетащить продавца на свою сторону, предлагая более выгодные финансовые варианты.

Ранее сайт Новини Pro писал, что делать наследникам на землю, когда нет завещания. Также мы сообщали, кто не уйдет от земельного налога в 2024 году и кому государство установило льготы.