Ексклюзив Київміськбуд встане з "лави запасних"? Як компанія хоче увірватися на ринок нерухомості
Київміськбуд хоче знайти шляхи фінансування для подальшого будівництва.
Фото: Київміськбуд/Facebook. Колаж: Новини Pro
Холдингова компанія "Київміськбуд" 1 квітня заявила про намір поетапно розморозити свої будівельні проєкти з літа 2024 року. Ця новина породила численні питання щодо можливості відновлення будівництва об'єктів, що чекають завершення робіт протягом декількох років.
Розібратися в цій темі редакції сайту Новини Pro допомогла оглядачка ринку нерухомості Вікторія Берещак.
Коли насправді може відновитися будівництво
На думку експертки, терміни початку робіт залежать від ряду факторів, зокрема, від наявності фінансування та готовності роботи над конкретними майданчиками.
Кількість будівельних об'єктів, які потребують уваги компанії, досить велика – загалом 120 будинків та 25 різних майданчиків. За словами Вікторії Берещак, це вимагає значних фінансових зусиль, приблизно два мільярди гривень щорічно (такі цифри озвучив голова правління "Київміськбуд" Василь Олійник), і до шести мільярдів у наступні два роки, щоб відновити будівництво на належному рівні.
Проте, навіть якщо фінансування буде забезпечено, роботи можуть не розпочатися відразу.
Реальне відновлення будівництва можливе не раніше другого кварталу 2025 року. Це стосується тих об'єктів, над якими компанія збирається працювати.
Де Київміськбуд шукатиме фінансування
Одним з основних питань є джерело фінансування. Хоча Київміськбуд розглядає різні варіанти, включаючи продаж квартир через комунальне підприємство "Житло-інвест", реальність таких підходів обмежується.
Навіть максимальна сума, яку компанія хоче отримати від цього, залишається в межах 500 мільйонів гривень. За словами Вікторії Берещак, це суттєво нижче потрібних сум для відновлення будівництва на всіх майданчиках.
Однак, важливо розуміти, що ці 500 мільйонів гривень одразу не поступлять в компанію. До того ж Київміськбуд має намір звернутися по фінансову допомогу до банків.
Я не вірю в цю історію. Оскільки банки не будуть готові розділити з девелопером настільки великі ризики, які є у Київміськбуду.
Експертка пояснила, що майданчики вже перебували у стані замороження фактично протягом двох років, а деякі, зокрема ті, що є спадщиною Укрбуду, залишалися у цьому стані ще довше. Це означає, що кожний рік війни, фактично, збільшує терміни завершення будівництва на принаймні два роки в умовах Київміськбуду.
Брак нормальної "консервації" майданчиків призводить до того, що будівлі перебувають під різними кліматичними умовами, що безпосередньо впливає на якість будівництва та відповідні будівельні норми, – додала Вікторія Берещак.
До того ж багато з цих комплексів, таких як ті, що належали Укрбуду, вже розпродані. У цьому контексті виникає питання щодо економічної вигідності для забудовника продовжувати будівництво.
Частка проєктів, які вже розпродані, становить понад 60-70%. Тобто це масмаркет. У зв'язку з цим, виникає питання, де забудовники знайдуть економічну мотивацію для продовження будівництва.
Також експертка розповіла, що ймовірно, в Київміськбуду розглядають можливість отримання фінансової підтримки від громадських установ, особливо з урахуванням того, що більшість (80%) майна належить місту Києву.
Проте спікеру складно уявити, що Київ має достатні ресурси, щоб взяти на себе навіть часткові витрати Київміськбуду, – додала Вікторія Берещак.
Можна припустити, що Київміськбуд розглядає кілька можливих сценаріїв, коли вони звертаються до громадськості з повідомленням про розмороження майданчиків. Ймовірно вони розраховують на:
- дотації з боку держави, або місцевої влади;
- участь в державних програмах викупу житла.
Їхні надії, ймовірно, полягають у тому, що вони зможуть залучити певну суму коштів для часткового розмороження. Проте, я не думаю, що це станеться протягом третього кварталу, як вони стверджують.
Іншими словами, сигнали можуть бути обнадійливими, але, на думку експертки, дещо передчасними.
Чи реально Київміськбуду залучити необхідні кошти
За словами представників компанії, щорічно необхідно приблизно два мільярди гривень для розмороження будівництва. Тому виникає питання: чи реально знайти такі кошти для подальшого розвитку проєктів?
Можливість залучення державних субсидій або участі у програмах, таких як "Житло-інвест", розглядається як один із варіантів. Проте, чи буде це достатньо для покриття всіх витрат, залишається відкритим питанням.
Навіть якщо компанії вдасться знайти необхідні кошти на цей рік, не гарантовано, що вони зможуть забезпечити фінансування на наступні роки. Це створює значний ризик для подальшого виконання будівельних проєктів.
За словами Вікторії Берещак, тут основним питанням залишається економічна доцільність цього кроку. Чи буде відновлене будівництво вигідним для компанії, особливо у контексті конкуренції на ринку нерухомості? Чи будуть нові проєкти привабливими для покупців і чи зможе компанія зберегти свою конкурентоспроможність?
Я хочу підсвітити очевидні речі. За гучною заявою про відновлення будівництва стоїть ще кропітка і непроста робота з пошуку фінансування.
Чи розглядає Київміськбуд можливість залученні інших девелоперів
Оскільки Київміськбуд стикається з проблемами фінансування для продовження будівництва, одним з можливих шляхів виходу може бути залучення інших девелоперів до спільного будівництва. Однак, чи є цей сценарій реальним?
За словами експертки, для інших девелоперів спільне будівництво з Київміськбудом може бути невигідним економічно.
Немає достатньої фінансової мотивації для участі в такій авантюрі, особливо у світлі ризиків та невизначеності, які супроводжують діяльність компанії на сьогодні, – пояснила Берещак.
Навіть якщо Київміськбуд зможе запропонувати іншим девелоперам вигідні умови, ймовірність здійснення такої угоди залишається низькою.
Експертка пояснила, що навряд чи такий сценарій можливий. Однак може бути так, що спадщину Київміськбуду, ну або "Укрбуду", який опинився в портфелі холдингової компанії, розділять усе ж таки між кількома гравцями.
Чи можливо, що Київміськбуд не знайде фінансування
Берещак пояснила, що цей сценарій розвитку подій не вигідний владі. Тому компанію будуть намагатися врятувати.
Безперечно, це складна історія. Ми вже отримали довгобудови через діяльність Київміськбуду. Є ймовірність того, що деякі з них залишаться недобудованими протягом певного часу.
Що робити інвесторам з квартирами
Експертка розповіла, що чекати на продаж або переуступку не є варіантом, оскільки всі розуміють, що у Київміськбуду є проблеми, і ймовірно, інвестори не зможуть знайти зацікавлених осіб, які б взяли їхні проблеми на себе.
Наразі розв'язання проблеми шукає не лише компанія, але й влада. Оскільки ця ситуація становить серйозну загрозу для ринку і всієї країни.
Не слід забувати, що є попит на житло через руйнування внаслідок війни. Держава має зацікавленість у тому, щоб було доступне житло, включаючи тимчасове або соціальне. Проєкти "Київміськбуду" найкраще відповідають цим потребам.
Зазначимо, що раніше була проблема з комунікацією між представниками Київміськбуду та покупцями. Однак, там відбулися певні зміни в управлінні. Тож ситуація може покращитися.
Раніше ми повідомляли, що компанія "Інтергал-Буд" взялася за ЖК Київміськбуду. Також пропонуємо дізнатися, на яке житло буде шалений попит після війни.