Лето 24-го: перед какими вызовами стоит девелоперская отрасль сегодня

В Киеве цены на квартиры в новостройках продолжают расти. При этом спрос все еще остается низким и не совсем понятно, когда возобновятся продажи. Это связывают в первую очередь с военно-политическим положением и мобилизационными мероприятиями после 18 мая. Огромное влияние оказывает также дефицит рабочей силы.

Весной спрос на жилье в первичном секторе находился на самых низких показателях с начала года. На уменьшение количества заключенных соглашений повлиял сложный информационно-политический фон, рост общественного напряжения вокруг закона о мобилизации, отключение электроэнергии и общая неопределенность будущего.

И хотя спрос, скорее всего, частично восстановится со временем, динамика продаж будет в дальнейшем зависеть от новых рисков и вызовов. Разберем основные явления, которые сегодня наблюдаются на отечественном рынке недвижимости.

Ожидать ли падения цен

Согласно данным аналитической платформы M2bomber, в мае-июне средняя стоимость квадратного метра в новостройках упала более чем на 14%. Из 58,7 тыс. грн за кв. метр цена опустилась до 50,3 тысяч. В Киеве самые дорогие квартиры традиционно на Печерске, Шевченковском, Оболонском и Голосеевском районах, самые дешевые – в Соломенском районе и на левом берегу.

Главные факторы влияния – уменьшение спроса и сезонность. По неопределенности большинство откладывает идею о покупке жилья. Поэтому девелоперы, пытаясь стимулировать продажи, начинают корректировать цены или внедряют акции, скидки и различные спецпредложения.

Мы в столичном ЖК Greenville Park, например, всегда стараемся идти навстречу клиенту, именно поэтому запустили программу "Лагідна іпотека" от застройщика, которая позволяет приобрести квартиру бизнес-сегмента любого формата и на любой бюджет в рассрочку на выгодных условиях.

Влияет также время года. Летом обычно рынок не так активен, как в другие месяцы. Осенью ситуация традиционно несколько выравнивается. Поэтому ждать существенного падения цен не стоит. Тем более себестоимость строительства будет только расти. А вот воспользоваться сезонной особенностью рынка тем, кто принял решение покупать недвижимость и ждет выгодного времени, все же будет целесообразно.

Почему стали меньше строить

На 23% сократилось предложение на первичном рынке в Киеве. В целом же в Украине за первый квартал 2024 года начали строить лишь 9,9 тысячи квартир (из них 1,5 тысячи – в столице). Такого падения предложения не было даже в "ковидном" 2020 году. Для сравнения, в прошлом году начали строить 14 тысяч квартир. Некоторые эксперты пугают апокалиптическими сценариями, что в течение следующих лет, если война будет продолжаться, сокращение первичного рынка недвижимости составит 40%.

Отметим, только в 60% жилых комплексов столицы более-менее идет строительство. Девелоперы завершают проекты, начатые еще до полномасштабного вторжения. Немногие рискуют начинать новые жилые комплексы в нынешних условиях.

На сокращение темпов строительства влияют не только мобилизация и длительные отключения электроэнергии, но и очень ощутимый дефицит рабочей силы.

Будут ли привлекать строителей из Сомали

Недавно Forbes писал, что дефицит кадров в строительной отрасли составляет уже более 40%. Эту тему также обсуждали в мае на Украинском строительном конгрессе, на который представители Greenville были приглашены в качестве гостей.

Согласно данным Конфедерации работодателей Украины, за последние два года количество зарегистрированных работников в строительном секторе уменьшилось более чем на 25%. При этом зарплаты растут.

Главные причины дефицита – эмиграция квалифицированных специалистов, отток населения за границу, мобилизация и ее последствия, сложнейший процесс бронирования специалистов. Почти все девелоперы предстают перед трудностями, вызванными дефицитом. Приходится переукомплектовывать бригады или даже брать на обучение женщин, как это делают некоторые агропредприятия или транспортные компании.

Одним из вариантов решения проблемы девелоперы считают привлечение рабочих из других стран. Называют Среднюю Азию, Молдову, Азербайджан, Бангладеш, африканские страны. Украина, к сожалению, пока не может предложить ни высокий уровень жизни, ни высокие заработные платы. Однако единичные кейсы привлечения иностранных строителей уже есть.

Есть ли положительные тенденции

Да есть. И это придает оптимизму в нынешней ситуации. К примеру, средний бюджет, который украинцы готовы выделить на приобретение недвижимости, вырос по сравнению с предыдущими годами. Статистика DIM.RIA и внутренняя аналитика Greenville свидетельствуют, что сейчас люди готовы в среднем выделить от $30 до $50 тысяч, что превышает показатели прошлого года. Главные причины покупки жилой недвижимости – получить собственное жилье, чтобы не снять квартиру и изменить место жительства из соображений безопасности или работы.

Увеличилось также количество людей, готовых выложить за квартиру $50-80 тысяч. Сейчас таковых уже около 23%. Наибольшим спросом пользуются однокомнатные и двухкомнатные квартиры площадью от 50 до 70 кв. метров.

Согласно свежему опросу от OLX Недвижимость, 60% пользователей сервиса преследуют цель приобрести квартиру в течение следующих двух лет. При этом рассматривают обычно дома с 2011 года ввод в эксплуатацию, то есть новостройки.

При этом, как отмечают в Нацбанке, за первый квартал 2024 года соглашений о покупке жилья на треть больше, чем в первом квартале 2023 года. Также в свежем отчете о финансовой устойчивости Национального банка сообщается, что темпы ввода в эксплуатацию жилья относительно стабильны, хотя и ниже довоенных: в первом квартале 2024-го приняли в эксплуатацию более 2 миллионов квадратных метров, что на 12% превышает аналогичный показатель за предыдущий год.